Tag Archives: kredyt hipoteczny
Co zrobić z kredytem we frankach?
Jeszcze kilkanaście lat temu kredyty we frankach szwajcarskich wydawały się niezwykle atrakcyjną opcją. Nikt nie przypuszczał jednak, że kurs franka wzrośnie na przestrzeni lat tak bardzo. Mało tego – okazało się, że większość umów, które banki zawierały z kredytobiorcami, miały poważne wady prawne. Jak bronić się przed ogromnymi ratami do spłacania? W jaki sposób frankowicze mogą walczyć z bankiem? Podpowiadamy!
Sposoby na kredyt we frankach
Pierwszym sposobem jest przewalutowanie kredytu. Przelicza się pozostałą do spłaty kwotę na złotówki po aktualnym kursie, ustalonym w chwili przewalutowania. Zmienia się wtedy oprocentowanie kredytu hipotecznego – rata obliczana jest wg stopy referencyjnej WIBOR zamiast LIBOR (która obowiązuje przy kredytach we frankach). Warto się na to zdecydować wtedy, gdy frank jest tani, a prognozy mówią o wzroście jego wartości.
Drugą opcją jest tzw. odfrankowienie kredytu. Można to zrobić w przypadku, gdy sąd uzna, że w umowie kredytu znajdują się niedozwolone zasady przeliczania wysokości rat. Wtedy też sąd zasądza zwrot nadpłaconych rat. Następnie z umowy usuwa się niedozwolone zapisy, a pozostały kredyt przeliczany jest na złotówki. Od przewalutowania odfrankowienie różni się tym, że raty liczone są dalej wg stopy referencyjnej LIBOR, a więc oprocentowane są tak jak płacone wcześniej we frankach.
Ostatnia opcja to unieważnienie umowy kredytowej. W przypadku gdy w umowie z bankiem znajdują się tzw. klauzule niedozwolone (np. zapis o tym, że bank samodzielnie ustala kurs waluty), można uznać umowę z bankiem za nieważną już w chwili zawarcia. Następnie bank zwraca całą kwotę wpłaconych rat razem z odsetkami i prowizjami, natomiast frankowicz oddaje bankowi całą kwotę otrzymaną w ramach umowy kredytowej.
Jak przygotować się do walki z bankiem?
By złożyć pozew w sądzie, należy dokładnie przeanalizować umowę kredytową. By wygrać sprawę, trzeba udowodnić, że umowa zawiera klauzule niedozwolone. Kwoty, o jakie toczyć się będzie sprawa, zależą już od tego, czy chcemy unieważnić umowę, czy zależy nam na odfrankowieniu kredytu. Trzeba zebrać pełną dokumentację dotyczącą kredytu – umowę, aneksy, regulaminy, zaświadczenia i wszelkie pozostałe dokumenty. Warto zatrudnić specjalistę – najlepiej kogoś, kto ma doświadczenie w prowadzeniu spraw frankowiczów, my polecamy Bezpłatną Analizę Kredytu CHF w sprawdzonej kancelarii – kliknij LINK.
Co to jest RRSO?
RRSO brzmi groźnie. Niepotrzebnie – to bardzo cenna informacja dla każdego, kto chce wziąć pożyczkę lub kredyt. RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania, to standaryzowana informacja o rzeczywistym koszcie kredytu, jaki ponosi kredytobiorca. Czym jest RRSO i dlaczego nie zawsze jest miarodajnym wskaźnikiem opłacalności pożyczki?
Czym jest RRSO i co się na nią składa?
Rzeczywista roczna stopa oprocentowania mówi, jaki jest koszt całkowity kredytu w ujęciu rocznym. Inaczej mówiąc, odpowiada na pytanie, ile wynosiłoby oprocentowanie kredytu w skali roku, gdyby zastępowało wszystkie inne związane z nim koszty. Przy obliczaniu RRSO bierze się pod uwagę:
- odsetki,
- prowizje,
- ubezpieczenia,
- wszelkie inne koszty i opłaty za dodatkowe usługi związane z udzieleniem pożyczki.
Dzięki powiązaniu go z okresem spłaty, łatwo posługiwać się nim w celu porównania różnych ofert kredytowych. Przydaje się do tego, by wśród różnych pożyczek na podobną kwotę i o zbliżonym okresie kredytowania wybrać tę najbardziej opłacalną.
RRSO a całkowity koszt kredytu
Trzeba pamiętać, że RRSO nie jest równoznaczne z całkowitą kwotą, jaką klient będzie musiał dodatkowo zapłacić. Dwie pożyczki na tę samą kwotę i z takim samym okresem spłaty mogą mieć identyczne RRSO, a ich całkowity koszt może być różny. Zależy to na przykład od wysokości jednorazowych kosztów udzielenia pożyczki czy harmonogramu spłat. Inaczej wyglądają one w przypadku np. kredytów hipotecznych, a inaczej, gdy dotyczą krótkoterminowych pożyczek konsumenckich.
RRSO a pożyczki krótkoterminowe
RRSO sięgające kilku tysięcy procent może przerażać. Pożyczkodawca ma obowiązek przedstawić ten wskaźnik klientowi przed zawarciem umowy, jednak w przypadku pożyczek krótkoterminowych jest on wyjątkowo niemiarodajny. Im krótszy okres kredytowania, tym RRSO będzie wyższe. Dlaczego? Jeśli pożyczka ma okres kredytowania krótszy niż rok, jednorazowe opłaty ponoszone w związku z jej udzieleniem podczas obliczania RRSO będą pomnożone kilka, a nawet kilkadziesiąt razy (jeśli jest to chwilówka udzielana na tydzień), a pożyczkobiorca ponosi je w rzeczywistości tylko raz. RRSO lepiej sprawdza się przy szacowaniu kosztów długoterminowych kredytów, np. hipotecznych.
Kredyt mieszkaniowy. Czy 500+ poprawia zdolność kredytową?
Wprowadzenie programu Rodzina 500+ bez wątpienia poprawiło sytuację finansową wielu polskich gospodarstw domowych. Wydawałoby się, że tak duży zasiłek, otrzymywany długoterminowo, znacząco wpłynie na zdolność kredytową i ułatwi otrzymanie pożyczki. Niestety, zwłaszcza w przypadku kredytów hipotecznych nie jest to takie oczywiste.
Rzeczywiście – pieniądze otrzymywane w ramach 500+ zwiększają zdolność kredytową w niektórych bankach, jednakże tylko w przypadku pożyczek gotówkowych z krótkim terminem spłaty. Jeśli jednak środki te liczone są do dochodu kredytobiorcy, banki upewniają się, czy świadczenie będzie przyznawane do końca okresu kredytowania. Parabanki natomiast zwracają uwagę wyłącznie na wysokość wpływów na konto potencjalnego pożyczkobiorcy – nie jest istotne ich źródło.
Zdolność kredytowa a 500 +
Trzeba pamiętać, że choć 500+ to świadczenie długoterminowe, to jednak otrzymuje się je maksymalnie do ukończenia przez dziecko 18. roku życia. Tymczasem kredyt mieszkaniowy spłaca się nawet przez 20 czy 30 lat, banki nie mają więc gwarancji ciągłości otrzymywania świadczenia przez kredytobiorcę przez cały okres spłaty. Co prawda Komisja Nadzoru Finansowego pozostawiła bankom decyzję, czy 500+ powinno liczyć się do kryterium dochodowego przy przyznawaniu kredytu, dotychczas jednak żaden bank nie zdecydował się na uwzględnianie tego świadczenia w przypadku kredytów hipotecznych.
500+ nie jest wliczane do stałych dochodów
Do tego, by uzyskać kredyt mieszkaniowy, bank musi ocenić wiarygodność klienta i jego zdolność do spłacania rat. W tym celu bierze pod uwagę między innymi wysokość udokumentowanych dochodów, sposób zatrudnienia (rodzaj umowy i czas jej trwania, działalność gospodarcza itp.), liczbę osób w gospodarstwie domowym, koszty utrzymania takie jak czynsz czy rachunki, a także to, czy klient nie jest aktualnie zadłużony. Dochodów takich jak świadczenie 500+ czy zasiłki uzależnione od kryterium dochodowego banki nie wliczają do stałego dochodu potencjalnego kredytobiorcy.
Świadczenie 500+ może jednak nieco ułatwić otrzymanie kredytu hipotecznego. By go otrzymać, większość banków wymaga wkładu własnego w wysokości 20% wartości kredytu. Regularny dodatek do budżetu w postaci 500+ warto więc odkładać, by w przyszłości zainwestować te pieniądze właśnie w ten sposób.
Czym jest ustawa prezydenta Dudy? Na co mogą liczyć frankowicze?
Frankowicze już od ponad 10 miesięcy czekają na decyzję prezydenta w sprawie spłacanych przez siebie kredytów walutowych. Rozmowy na temat proponowanych zmian toczą się bardzo długo i jak dotąd nie udało się wypracować w tej kwestii porozumienia. Jak na razie eksperci powołani przez prezydenta milczą w sprawie jednego rozwiązania, proponując różnorodne warianty. Na czym ma polegać ustawa prezydenta Dudy?
Czego możemy spodziewać się po pomocy dla frankowiczów?
Prezydent pierwotnie obiecywał frankowiczom przewalutowanie kredytów po kursach z dnia ich zaciągnięcia. Z czasem okazało się jednak, że sytuacja nie jest tak prosta, a rząd rozważa kilka wariantów pomocy zadłużonym w szwajcarskiej walucie. Pokrótce przedstawiamy najważniejsze z nich:
- Przewalutowanie kredytów we frankach po kursie z dnia zaciągnięcia – Przewalutowany po korzystnym kursie nie miałby być cały kredyt, a jedynie ta część, która pozostała do spłaty. Wtedy rata składałaby się z dwóch części „raty podstawowej” oraz „nadwyżki indeksacyjnej”. Ta druga byłaby kierowana przez banki do Funduszu Kompensacyjnego, który zwracałby „nadpłatę” kredytobiorcom. Według niektórych pomysłów przewalutowanie miałoby następować dobrowolnie.
- Unieważnienie waloryzacji kredytów – Idea pomocy opiera się na zasadzie nominalizmu, która mówi o tym, że zadłużenie powinno być spłacane w walucie, w której zostało zaciągnięte. Kredyt wzięty we frankach wypłacany był w złotówkach, a więc zdaniem zwolenników tego pomysłu (a także Rzecznika Finansów) spłacany powinien być również w polskiej walucie. Co więcej, kapitał pozostały do uregulowania nie powinien zmieniać się wraz ze spłacaniem rat kredytu.
- Spłata kredytu po sprawiedliwym kursie – „Sprawiedliwy kurs” miałaby być wyliczany za pomocą specjalnego kalkulatora, indywidualnie dla każdego z kredytobiorców.
- Przewalutowanie kredytu po kursie z dnia podpisania umowy – To rozwiązanie proponowane przez prezydenta. Kredyt miałby zostać przewalutowany na złotówki po kursie z dnia zaciągnięcia zobowiązania. Jego oprocentowanie zostałoby wyliczone tak, jakby zadłużenie od samego początku obejmowało złotówki.
- Zwrot zakupionej nieruchomości – Jeszcze innym pomysłem na pomoc frankowiczom ma być możliwość zwrotu nieruchomości, zakupionej dzięki wsparciu z kredytu. Wraz z oddaniem domu lub mieszkania frankowicz mógłby wycofać się z umowy i uniknąć konsekwencji związanych ze spłatą zadłużenia.
Co na pewno wiemy o ustawie prezydenta Dudy?
Konkretów mimo dwumiesięcznej pracy komisji nadal jest niewiele. W czerwcu pojawiło się jednak kilka informacji, na które z pewnością czekają frankowicze. Pierwszym ustaleniem komisji ma być zobowiązanie banków do zwrotu spreadów, a więc wszystkich pieniędzy, które zostały przez nie zarobione przez lata na różnicach w kursach. Z pomocy państwa będą mogli skorzystać wszyscy kredytobiorcy, którzy zaciągnęli zadłużenie pomiędzy 2000 a 2015 rokiem. Pierwsze zmiany związane z pomocą frankowiczom mają wejść w życie nie wcześniej niż w 2018 roku.
Na czym będzie polegał program Mieszkanie Plus ?
Obowiązujący program państwowego wsparcia dla kupujących pierwsze lokum Mieszkanie dla Młodych wygasa w 2018r. Zgodnie z zapowiedzią rządu wraz z jego zakończeniem ma rozpocząć działanie Mieszkanie Plus. Główne założenia programu to budowa lokali na wynajem z opcją dojścia do własności, wsparcie dla budownictwa społecznego oraz zachęcenie obywateli do oszczędzania na cele mieszkaniowe.
Czym jest program Mieszkanie Plus?
Program Mieszkanie Plus ma być wsparciem dla rodzin w zdobyciu własnego lokum. W przeciwieństwie do Mieszkania dla Młodych nie będzie obejmował dopłat do kredytu hipotecznego, tylko zachęci do samodzielnego oszczędzania na własne lokum. W ramach Mieszkania Plus Skarb Państwa planuje wybudować na należących do siebie terenach bloki czynszowe, w których lokatorzy będą mogli wynajmować mieszkania w atrakcyjnych cenach. Nowe budynki mają zostać wzniesione w centrach i na obrzeżach miast, a koszt budowy 1 m2 szacowany jest na 2,5 tysiąca złotych.
Program Mieszkanie Plus ma także obejmować wsparcie dla budownictwa społecznego oraz zachęcać Polaków do oszczędzania. Powstaną specjalne indywidualne „subkonta mieszkaniowe”, które państwo będzie dotowało premiami. Wpłacone na nie środki będą mogły zostać przeznaczone na remont oraz zakup domu lub mieszkania.
Kto może zostać beneficjentem programu?
Na razie rząd zapowiada, że beneficjentami programu Mieszkanie Plus będą mogły zostać rodziny o średnich i niskich dochodach. Wsparcie będzie także udzielane młodym osobom, które dopiero wchodzą w dorosłość. Pierwszeństwo do udziału w programie przypadnie rodzinom wielodzietnym. Nie bez znaczenia pozostanie także kryterium dochodowe, jednak nie będą tym razem obowiązywały ograniczenia wiekowe. Generalnie program ma być odpowiedzią na potrzeby osób, których nie stać na zaciągnięcie kredytu hipotecznego i nie są w stanie wynająć mieszkania komunalnego.
Ile będzie kosztowało mieszkanie z plusem?
Zgodnie z zapowiedziami premier Beaty Szydło koszt wynajmu 1 m2 lokalu w ramach programu Mieszkanie Plus ma wynosić od 10 do 20 zł. Jednak ostatecznie koszt ten będzie wyższy, ponieważ obejmie również czynsz oraz opłatę pobieraną za dojście do własności w wysokości jego 20% – będzie ona odkładana w ramach tzw. subkonta mieszkaniowego. Regularne płacenie czynszu ma zagwarantować lokatorom wykupienie po 20-30 latach mieszkań na własność. Dzięki temu beneficjenci programu unikną konieczności zaciągania pożyczek i kredytów hipotecznych.
Program Mieszkanie Plus ma wystartować wraz z początkiem 2018r. Obecnie rząd pracuje nad odpowiednimi ustawami oraz aktami prawnymi, umożliwiającymi jego sprawne funkcjonowanie.
Rosną ceny kredytów na mieszkanie
Osoby zaciągające kredyt mieszkaniowy w 2016 r. muszą liczyć się z poniesieniem dodatkowych kosztów. W ostatnich miesiącach wzrosła nie tylko wysokość wkładu własnego, ale także instytucje finansowe dotkliwie podniosły marże i wprowadziły wyższe raty kredytów. Na podniesienie cen w dużym stopniu wpłynęło wprowadzenie podatku bankowego oraz plany rządu związane z wprowadzaniem ustawy o przewalutowywaniu kredytów we frankach.
Czym jest podatek bankowy?
Nowy podatek obciążający instytucje finansowe zaczął obowiązywać na początku lutego 2016 r. Zgodnie z zapisami ustawy banki (odziały krajowe, zagraniczne oraz instytucje kredytowe), firmy ubezpieczeniowe, instytucje pożyczkowe, a także kasy oszczędnościowo-kredytowe zostały obciążone taksą w wysokości 0,44 % posiadanych aktywów. Z obowiązku uiszczania opłaty zwolnione zostały podmioty, które nie przekraczają wyznaczonych progów wartości aktywów wolnych od podatku oraz Bank Gospodarstwa Krajowego. Specjaliści prognozują, że w dużej części koszt kolejnych opłat banki przeniosą na swoich klientów. Jeszcze przed 1 stycznia 2016 r. gros podmiotów na rynku finansowym zwiększyło opłaty za korzystanie z konta osobistego i podwyższyło marże kredytowe.
Jak podwyższenie opłat wpłynie na kredyt mieszkaniowy?
Podatek bankowy jeszcze przed wprowadzeniem w życie odbił się na cenach kredytów mieszkaniowych. Wiele banków podwyższyło marże kredytów hipotecznych nawet o 0,5 punktu procentowego. Podwyżki wprowadzili już najwięksi gracze na rynku. Wystarczy tylko wspomnieć, że o wiele więcej trzeba zapłacić za kredyt mieszkaniowy w Banku Pekao, BZ WBK czy mBanku.
Sytuacji nie poprawiają także zapowiedzi wprowadzania ustawy wymagającej na instytucjach finansowych przewalutowania kredytów we frankach szwajcarskich. Pokrycie nowych wydatków banki szukają w droższych kredytach mieszkaniowych, które jeszcze do niedawna były objęte jedną z najniższych marż spośród bankowych usług.
Banki podnoszą marże, co na to konsumenci
W związku z podwyższeniem marż kredytowych wielu klientów banków straci zdolność kredytową. Jednak to nie koniec złych wiadomości dla konsumentów. Od początku 2016 r. podniesieniu uległa także wysokość wkładu własnego w przypadku kredytów na dom i mieszkanie – będzie on wynosił 15%, a nie jak dotąd 10%. Oznacza to, że wielu Polaków zwyczajnie nie będzie stać na zaciągnięcie zadłużenia.
Dopłaty do kredytu na mieszkanie
Szansą na zakup nieruchomości mogą stać się dopłaty w rządowym programie „Mieszkanie dla młodych”. Obowiązuje on także w 2016 r. Zgodnie z jego założeniami wysokość pomocy uzależniona jest od liczby potomstwa. Bezdzietne rodziny mogą otrzymać dodatek w wysokości 10%, te z jedną pociechą 15%, a z dwójką dzieci 20%. Na najwyższą subwencję mogą liczyć duże rodziny – w ich przypadku dopłata do mieszkania wyniesie aż 30%. Z programu mogą korzystać także osoby biorące pierwszy kredyt hipoteczny na dofinansowanie kupna lub budowy domu o metrażu nie większym niż ten określony w ustawie.
Program MDM bez tajemnic
Program MDM tj. Mieszkanie Dla Młodych rozpoczął swoje funkcjonowanie wraz z rozpoczęciem 2014 roku. Choć z początku kredyt z dopłatą nie spotkał się z przychylnymi opiniami wielu środowisk, wśród młodych ludzi cieszy się ogromną popularnością. Jak kupić mieszkanie z dopłatą? Na czym polega program Mieszkanie dla Młodych? Na te i inne pytania, z którymi mierzą się kredytobiorcy kupujący mieszkanie, odpowiemy w naszym w artykule.
Jak działa program MDM (Mieszkanie Dla Młodych)?
Największym problemem młodych osób planujących zakup mieszkania jest brak lub posiadanie jedynie niskich oszczędności. Zwykle uniemożliwia to zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego na warunkach oferowanych przez banki – zazwyczaj jest nim wkład własny wynoszący 10% wysokości kredytu. W programie Mieszkanie Dla Młodych rząd rozwiązał ten problem, proponując młodym ludziom dopłatę do mieszkania w wysokości 10% wartości kredytu (w przypadku bezdzietnych par i singli) lub 15% (dla rodzin, w których jest co najmniej jedno dziecko). Podstawowym warunkiem otrzymania dopłaty w ramach programu Mieszkanie Dla Młodych jest wiek – kredytobiorcy nie mogą mieć ukończonego 36. roku życia. Do tego dochodzą jeszcze ograniczenia dotyczące metrażu – nie powinien on przekroczyć 75 m2 w przypadku mieszkania i 100 m2 dla domu, z czego dopłatą objęte jest 50 m2. Dodatkowo musi być to pierwsza kupowana przez kredytobiorców nieruchomość.
Ulepszone zasady MDM wejdą w życie we wrześniu 2015
Zakup mieszkania na kredyt z dopłatą niedługo stanie się jeszcze bardziej atrakcyjny. W trzecim kwartale 2015 roku wejdzie w życie nowelizacja ustawy Mieszkanie Dla Młodych, korzystna przede wszystkim dla dużych rodzin. Na czy polegają zmiany? Przede wszystkim zmieni się wysokość dopłat – rodziny z co najmniej dwójką dzieci będą mogły liczyć na dopłaty do mieszkania w wysokości 20%, a z trójką – 30%. Dodatkowo te drugie będą mogły także wybrać większy metraż – mieszkania o powierzchni do 85 m2 lub domu o powierzchni do 110 m2, z czego dopłatą objęte będzie 65 m2.
Program MDM zakłada także zmiany dotyczące wszystkich kredytobiorców. Od września mieszkanie kupowane w ramach programu Mieszkanie Dla Młodych będzie mogło pochodzić z rynku pierwotnego lub wtórnego, a nie tylko pierwszego z nich, jak to było dotychczas. Kolejną ważną nowością jest fakt, że kredyty dla młodych będą mogły zaciągać już nie tylko małżeństwa, ale także pary pozostające w związkach partnerskich.
Banki, w których można zaciągnąć kredyt w ramach programu Mieszkanie Dla Młodych:
• Bank Millennium
• Bank BGŻ BNP Paribas
• Bank Ochrony Środowiska
• SGB-Bank
• Alior Bank
• Bank Polskiej Spółdzielczości
• Getin Noble Bank
• Bank Polska Kasa Opieki
• Credit Agricole
• Raiffeisen Bank Polska
• Bank Zachodni WBK
• Deutsche Bank Polska
• Eurobank
• Powszechna Kasa Oszczędności
Gdzie tkwi haczyk?
Mimo że kredyt zaciągany w ramach programu Mieszkanie Dla Młodych nie wymaga wkładu własnego, jego zaciągniecie nie zawsze jest korzystne. Często banki, mając możliwość samodzielnego ustalania stawek prowizji, znacznie podnoszą koszty kredytu, w wyniku czego jest on nawet kilkukrotnie wyższy od innych kredytów mieszkaniowych. Dlatego zawsze przed zaciągnięciem pożyczki, nawet z rządową dopłatą, warto porównać oferty różnych banków.
